Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Como Funciona e Quais São os Requisitos?

A adjudicação compulsória extrajudicial tornou-se uma alternativa ágil e segura para a regularização de imóveis, permitindo que compradores obtenham o título de propriedade sem necessidade de ação judicial. Com a entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022 e do Provimento nº 150/2023 do CNJ, esse procedimento ganhou regulamentação detalhada, facilitando sua aplicação prática nos cartórios de registro de imóveis.

O Que é a Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória é um procedimento legal pelo qual o comprador pode obter o registro da propriedade de um imóvel diretamente no cartório, quando o vendedor se recusa ou não pode assinar a escritura definitiva. Tradicionalmente, essa regularização exigia uma ação judicial, mas agora é possível realizá-la de forma extrajudicial, economizando tempo e recursos.

Base Legal da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

A adjudicação compulsória extrajudicial está regulamentada pelo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), introduzido pela Lei nº 14.382/2022, e, além disso, pelo Provimento nº 150/2023 do CNJ, que estabeleceu diretrizes detalhadas para sua execução nos cartórios de registro de imóveis. Dessa forma, a legislação oferece uma base sólida para a implementação desse procedimento, garantindo maior segurança jurídica às partes envolvidas.

Quem Pode Requerer a Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

Segundo o artigo 440-C do Provimento nº 150/2023, podem requerer a adjudicação compulsória:

• O comprador do imóvel que tenha firmado uma promessa de compra e venda.
• Cessionários e sucessores do comprador original.
• O próprio vendedor, caso o comprador não cumpra a obrigação assumida no contrato.

É obrigatório que o requerente esteja assistido por um advogado ou defensor público, conforme determina o provimento.

Requisitos para a Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Para que o pedido seja aceito pelo cartório de registro de imóveis, é necessário apresentar:

1. Contrato de promessa de compra e venda (ou cessão de direitos) que demonstre a obrigação do vendedor de transferir o imóvel.
2. Comprovante de pagamento integral do valor pactuado.
3. O requerente deve apresentar certidões negativas dos distribuidores forenses, demonstrando, assim, que não há litígios sobre o imóvel.
4. Procuração específica do advogado responsável pelo processo.
5. O requerente deve apresentar o comprovante de pagamento do ITBI após o deferimento do pedido.
6. Ata notarial, lavrada por tabelião de notas, atestando:

• A existência e validade do contrato.
• O adimplemento do comprador.
• A inércia ou impossibilidade do vendedor em concluir a transação.
• A inexistência de impedimentos legais para a adjudicação.

O Papel da Ata Notarial no Processo

A ata notarial é um documento essencial na adjudicação compulsória extrajudicial. Conforme o artigo 440-F do Provimento nº 150/2023, o tabelião de notas deve incluir na ata:

• A descrição detalhada do imóvel, incluindo sua matrícula.
• O histórico das cessões e transferências do bem.
• As provas do pagamento integral do imóvel.
• A demonstração de que o vendedor não cumpriu com sua obrigação contratual.

É importante destacar que a ata notarial não é um título de propriedade, mas um documento que fundamenta o pedido de adjudicação no cartório de registro de imóveis.

Passo a Passo da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

1. Reunir Documentação: O requerente, portanto, deve coletar os documentos exigidos, incluindo a ata notarial e o contrato de compra e venda, a fim de dar andamento ao processo.
2. Protocolar o Pedido no Cartório:O requerimento inicial é, portanto, apresentado ao cartório de registro de imóveis da localização do bem, dando início ao processo de regularização.
3. Notificação do Vendedor: O cartório notificará o vendedor para que ele se manifeste em até 15 dias úteis.
4. Possível Impugnação: Caso o vendedor impugne, ele deve apresentar seus argumentos e documentos dentro do prazo.
5. Decisão do Cartório: O oficial do cartório, assim, analisará o caso e, com base nos documentos apresentados e nos requisitos legais, decidirá pelo deferimento ou indeferimento do pedido.
6. Pagamento do ITBI: Se a adjudicação for deferida, o comprador, portanto, deve pagar o imposto de transmissão antes do registro definitivo.

Se houver impugnação fundamentada, o caso poderá, então, ser levado ao Poder Judiciário para análise.

Vantagens da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

• Rapidez – Evita os longos trâmites de uma ação judicial.
• Redução de Custos – Menos gastos com custas processuais e honorários advocatícios.
• Menos Burocracia – Processo simplificado e direto no cartório.
• Segurança Jurídica – O imóvel passa a ter seu registro regularizado, protegendo o comprador.

Possíveis Impedimentos para a Adjudicação Compulsória

Nem todos os casos podem ser resolvidos extrajudicialmente. O procedimento não será possível se:

• O contrato permitir direito de arrependimento ainda exercitável.
• Houver litígios sobre o imóvel ou sobre a validade do contrato.
• O imóvel possuir indisponibilidade judicial, salvo se houver cancelamento da restrição antes do deferimento.
• Existirem ônus e gravames que impeçam a transferência da propriedade.

Leia também: Inventário Extrajudicial: O Guia Completo para Simplificar a Partilha de Bens

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial representa um avanço significativo na regularização imobiliária no Brasil, proporcionando uma solução rápida e eficaz para compradores que enfrentam dificuldades na formalização da propriedade. Com a regulamentação do Provimento nº 150/2023 do CNJ, o procedimento, dessa forma, tornou-se mais acessível, trazendo benefícios para compradores, vendedores e o próprio sistema registral.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

1) Quanto tempo leva o processo de adjudicação compulsória extrajudicial?

O tempo varia conforme o cartório e a complexidade do caso, mas geralmente é muito mais rápido do que um processo judicial, podendo ser concluído em poucos meses.

2) Preciso de um advogado para realizar a adjudicação compulsória?

Sim. O Provimento nº 150/2023 do CNJ exige que o requerente esteja assistido por advogado ou defensor público.

3) Se o vendedor já faleceu, posso pedir a adjudicação compulsória?

Sim, desde que os herdeiros ou o inventariante sejam notificados e concordem com a adjudicação.

4) O que acontece se o vendedor se recusar a assinar a escritura?

Se ele for notificado e não apresentar justificativa válida, o cartório, consequentemente, pode conceder o registro ao comprador, finalizando, assim, o processo.

5) Existe um prazo limite para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?

Não há prazo expresso na lei, mas é importante agir o quanto antes para evitar problemas com documentação e perda de provas.