A Lei do Distrato de Contratos Imobiliários: Guia Completo

A Lei do Distrato de Contratos Imobiliários, formalizada pela Lei nº 13.786/2018, trouxe maior segurança jurídica para as relações entre compradores e construtoras. Nesse sentido, a legislação regula a rescisão e a resilição de contratos de compra e venda de imóveis, sendo isso especialmente importante para os imóveis na planta. Seu principal objetivo é equilibrar os direitos e deveres de ambas as partes.

Por conseguinte, neste artigo, examinaremos os principais aspectos dessa lei, abrangendo jurisprudência do STJ, taxas de corretagem, deduções administrativas e alternativas ao distrato. Assim sendo, seja comprador ou vendedor, compreender seus direitos é fundamental para evitar transtornos no futuro. ou vendedor, compreender seus direitos é fundamental para evitar transtornos no futuro.

1. Direitos em Caso de Atraso na Entrega da Obra

O atraso na entrega do imóvel é uma das questões mais comuns em contratos de compra de imóveis na planta. A Lei do Distrato permite um prazo de tolerância de 180 dias, desde que especificado em contrato. Caso o atraso ultrapasse esse limite, o comprador possui as seguintes opções:

1. Rescindir o contrato: O comprador pode receber de volta 100% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, devidamente corrigidos
2.  Permanecer no contrato: Nessa hipótese, é possível pleitear indenização compensatória pelo atraso, conforme estabelecido em jurisprudência consolidada pelo STJ.

Jurisprudência sobre Atrasos

Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) demonstram que, se houver atraso sem justificativa, o comprador pode pedir indenização, incluindo danos materiais e morais. Além disso, a Súmula 543 do STJ garante que o comprador pode recuperar todo o dinheiro pago, caso o atraso seja culpa da construtora.

2. Taxa de Corretagem: O Que Diz a Lei?

A legislação e o entendimento do STJ determinam que a comissão de corretagem pode ser cobrada, desde que a taxa de corretagem seja frequentemente debatida nos contratos imobiliários.

• Haja previsão contratual clara e explícita.
• O vendedor deve informar devidamente o comprador sobre o custo no ato da contratação.

Se a construtora for responsável pelo distrato, o comprador tem o direito de receber a devolução da comissão de corretagem, com correção monetária. Por outro lado, se a desistência for unilateral por parte do comprador, essa devolução pode não ocorrer.

3. O Que São Deduções com Custos Administrativos?

A Lei do Distrato permite que construtoras realizem deduções para cobrir custos administrativos em caso de rescisão contratual. Esses custos podem incluir:

• Taxas administrativas relacionadas ao processo de venda e financiamento.
• Honorários advocatícios ou taxas cartorárias.
• Custos com publicidade e marketing diretamente relacionados à comercialização do imóvel.

A dedução, no entanto, não pode ultrapassar:

• 50% dos valores pagos, para imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
• 25% da quantia paga, nos demais casos.

O STJ entende que qualquer dedução que exceda esses limites é abusiva e contraria os princípios do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, tais deduções são consideradas ilegais e passíveis de contestação.

4. Taxa de Ocupação: O Que é e Como Funciona

A taxa de ocupação é um valor que a construtora cobra do comprador em situações específicas. Isso acontece, por exemplo, quando o imóvel é entregue antes do pagamento total do contrato ou do registro da escritura. Essa taxa é uma compensação financeira para a construtora. Ela é cobrada enquanto o comprador usa o imóvel, sendo que isso acontece antes do contrato ser totalmente finalizado.

Quando a Taxa de Ocupação é Aplicada?

A taxa de ocupação é comum em dois cenários principais: Primeiramente, quando o comprador ocupa o imóvel, mas o contrato ainda está em fase de quitação. Além disso, durante atrasos na entrega, caso haja cláusula contratual que permita a ocupação antecipada.

Qual é a Percentual da Taxa de Ocupação?

De acordo com as práticas do mercado, a taxa de ocupação é geralmente de 0,5% a 1% do valor do imóvel por mês. Esse percentual pode variar conforme estipulado no contrato de compra e venda, mas deve estar claramente descrito no documento. 

Regras e Limitações

• Previsão contratual: A cobrança da taxa de ocupação, nesse sentido, só pode ser feita se estiver expressamente prevista no contrato.
• Proporcionalidade: O valor cobrado deve ser razoável, proporcional ao preço do imóvel, de modo que não tenha caráter abusivo.
• Jurisprudência: Os tribunais têm decidido que é possível contestar judicialmente as taxas de ocupação exorbitantes, especialmente as superiores a 1%, pois nem sempre elas são bem fundamentadas.

Taxa de Ocupação e Atraso na Entrega

Se o atraso na entrega do imóvel for causado pela construtora, a taxa de ocupação não pode ser cobrada. Dessa forma, o comprador tem direito a:

• Pleitear indenização pelo descumprimento contratual.
• Rescindir o contrato sem qualquer retenção de valores.

Dicas para Compradores

1. Leia atentamente as cláusulas do contrato sobre a taxa de ocupação.
2. Em caso de dúvidas, portanto, procure um advogado especialista para verificar a legalidade da cobrança.
3. Se a cobrança parecer abusiva, então, reúna os documentos e registre uma reclamação formal.

A taxa de ocupação é um assunto importante no mercado imobiliário. Com conhecimento e preparação, você pode evitar problemas. Assim, é possível garantir que as cobranças sejam justas e claras.

Sugestão de leitura: Entendendo os Principais Tipos de Contratos Imobiliários

5. Alternativa ao Distrato: Encontrar Outro Comprador

Uma alternativa ao distrato é o comprador encontrar um novo interessado para assumir o contrato. Além disso, essa prática é legal e pode evitar multas e penalidades. Nesse contexto:

• O contrato pode ser cedido para o novo comprador com a anuência da construtora.
• Não há incidência de multas, desde que o novo comprador cumpra integralmente as condições contratuais.

Essa solução tem sido cada vez mais aceita no mercado imobiliário, pois promove uma transição mais amigável entre as partes. Além disso, a referida solução é prevista na lei de distrato por meio do seu art. 67-A, § 9º, o que exime o promitente de comprador de qualquer multa ou penalidade.

6. Multas e Penalidades por Rescisão ou Resilição

As multas previstas na Lei do Distrato têm o objetivo de proteger ambas as partes. Nesse sentido, as penalidades são aplicáveis da seguinte forma:

       1.     Culpa do comprador:

• Retenção de até 50% dos valores pagos (patrimônio de afetação).
• Retenção de até 25% nos demais casos.

       2.     Culpa da construtora:

• Devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
• Reembolso de taxas e comissões, incluindo a corretagem.

As penalidades visam compensar custos e prejuízos, mas sem onerar excessivamente nenhuma das partes.

7. Possibilidade de Desistência: Antes e Depois da Construção

A desistência do comprador é permitida em qualquer etapa, mas as consequências variam:

Antes da construção: Aplicam-se as deduções previstas na lei, respeitando os limites máximos.

Após a construção, o comprador pode ter que pagar custos extras. Isso inclui IPTU e taxas de condomínio. Além disso, ele pode perder melhorias feitas no imóvel.

A legislação tem como objetivo garantir que desistências não sejam usadas de forma arbitrária, assegurando, assim, a proteção do equilíbrio contratual.

8. Diferenças entre Rescisão e Resilição

A rescisão ocorre quando há descumprimento contratual por uma das partes, enquanto a resilição é a desistência consensual ou unilateral sem descumprimento. A lei trata as duas situações de forma distinta:

• Na rescisão, a parte que deu causa ao rompimento assume os custos.
• Na resilição, aplicam-se as regras de retenção previstas na lei.

10. Impactos Econômicos da Lei

A Lei do Distrato trouxe mais estabilidade para o mercado imobiliário, reduzindo desistências abusivas. Dados recentes mostram um aumento na confiança de investidores, pois as regras claras oferecem segurança para financiar novos empreendimentos.

11. Tributação em Casos de Distrato

A devolução de valores pagos em distratos pode estar sujeita a tributação. Contudo, o ITBI não incide quando o imóvel não foi registrado em nome do comprador, conforme jurisprudência do STJ. Além disso, valores retidos ou devolvidos podem impactar o cálculo do Imposto de Renda.

Leia também: Assessoria em Contratos e Rescisões

12. A Importância do Advogado Imobiliário na Formulação e Descumprimento do Contrato

A formulação de um contrato imobiliário é uma etapa crucial em qualquer transação de compra, venda ou locação de imóveis, visto que envolve termos complexos que exigem conhecimento técnico e atenção aos detalhes. Dessa forma, garantir que os direitos de todas as partes sejam protegidos torna-se essencial. Nesse contexto, a atuação de um advogado imobiliário se mostra indispensável.

Na Formulação do Contrato

O advogado imobiliário desempenha um papel crucial na redação e análise do contrato, assegurando que este esteja em conformidade com as leis vigentes. Portanto, esse processo envolve o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Lei do Distrato. Assim sendo, entre suas principais responsabilidades, podemos destacar:

Redação Clara e Imparcial

• O advogado elabora contratos com cláusulas claras e objetivas, assim, evitando ambiguidades que possam gerar disputas futuras. Além disso, garante que todas as obrigações e direitos das partes sejam definidos com precisão, incluindo prazos de entrega, multas e condições de rescisão.

Prevenção de Cláusulas Abusivas

• Ele identifica e remove cláusulas que possam ser consideradas abusivas, protegendo, assim, especialmente o comprador contra práticas ilegais por parte da construtora ou incorporadora.

Personalização do Contrato

• Adapta o contrato às necessidades específicas das partes, considerando características do imóvel, condições de pagamento e prazos.

Análise da Regularidade Documental

• Verifica a documentação do imóvel e do vendedor, como certidões negativas de débitos, regularidade do registro do imóvel e ausência de ônus.

No Caso de Descumprimento do Contrato

Quando uma das partes não cumpre o contrato, isso pode causar problemas. Por exemplo, pode haver atraso na entrega do imóvel ou falha no pagamento.

Nesses casos, o advogado imobiliário é fundamental. Sua atuação é crucial para proteger os interesses do cliente, podendo incluir:

Negociação e Mediação:

Antes de recorrer ao Judiciário, o advogado busca soluções amigáveis, como renegociação de prazos ou valores, visando evitar litígios desnecessários.

Ação Judicial:

Em caso de descumprimento grave, o advogado ingressa com as medidas judiciais cabíveis, tais como:

• Ação de Rescisão Contratual: Para anular o contrato e exigir a devolução de valores pagos.
• Ação de Indenização: Para pleitear reparação por danos materiais e morais decorrentes do descumprimento.
• Ação de Cumprimento Forçado: Para obrigar a parte inadimplente a cumprir as cláusulas contratuais.

Garantia de Direitos

O advogado defende o cliente contra cobranças indevidas, retenções abusivas e outras práticas que possam, assim, violar os termos do contrato.

Planejamento de Estratégias Jurídicas

Avalia o caso de forma estratégica, portanto, orientando o cliente sobre os melhores caminhos para minimizar prejuízos e maximizar os resultados.

Benefícios de Ter um Advogado Imobiliário

• Segurança Jurídica: Garante que todas as etapas da transação estejam em conformidade com a lei, assim, evitando riscos futuros.
• Prevenção de Conflitos: Um contrato bem elaborado reduz muito as chances de litígios.
• Economia de Tempo e Recursos: Soluções preventivas e negociações amigáveis podem evitar longos processos judiciais.
• Proteção do Patrimônio: Em casos de descumprimento, o advogado assegura que o cliente não apenas evite, mas também, não sofra perdas financeiras indevidas.

Por Que Consultar um Advogado Antes de Assinar?

Antes de formalizar qualquer contrato imobiliário, é crucial contar com o suporte de um advogado especialista, pois ele pode identificar riscos que passariam despercebidos e garantir que o contrato esteja ajustado às necessidades do cliente. Além disso, essa precaução se torna ainda mais importante em transações de alto valor, como a compra de imóveis na planta.

13. Dicas Práticas para Compradores

1. Leia o Contrato com Atenção: Verifique cláusulas de desistência e prazos de entrega.
2. Pesquise a Construtora: Avalie a reputação e o histórico da empresa.
3. Negocie Cláusulas: Busque condições mais favoráveis, sobretudo em relação à comissão de corretagem.
4. Documente Tudo: Guarde contratos, comprovantes de pagamento e comunicações

FAQ: Perguntas Frequentes

           1) O que é a Lei do Distrato?

A Lei nº 13.786/2018 estabelece regras para a rescisão e resilição de contratos de compra e venda de imóveis, principalmente os adquiridos na planta.

           2) Quais são os limites de retenção em caso de distrato?

Até 50% dos valores pagos para imóveis no regime de patrimônio de afetação e, por outro lado, até 25% nos demais casos.

           3) A comissão de corretagem pode ser devolvida?

Sim, isso é possível, caso a culpa pelo distrato seja da construtora.

           4) O que é patrimônio de afetação?

Um regime que garante a separação do patrimônio do empreendimento dos ativos da construtora, oferecendo, assim, maior segurança ao comprador.

           5) Posso evitar multas ao encontrar um novo comprador?

Sim, desde que a construtora aceite a substituição e o novo comprador assuma as condições contratuais.

           6) Quais são os direitos em caso de atraso na entrega?

Direito à rescisão, garantindo, assim, devolução integral dos valores pagos ou ainda, indenização compensatória.

           7) O que são deduções administrativas?

Custos relacionados à venda, financiamento e comercialização do imóvel, desde que estejam dentro dos limites legais.

           8) É permitido deduzir 100% dos valores pagos?

Não. A retenção total é ilegal.

           9) Como as decisões do STJ impactam a aplicação da lei?

O STJ tem reforçado os limites de retenção e, além disso, o direito à devolução integral em casos de culpa da construtora.

           10) O comprador pode desistir após a entrega do imóvel?

Sim, é possível responsabilizá-lo por custos adicionais.

           11) Como funciona a alternativa de cessão de contrato?

O comprador pode encontrar outro interessado para assumir o contrato, desde que obtenha a anuência da construtora.

Conclusão: Planejamento e Conhecimento São Fundamentais

A Lei do Distrato de Contratos Imobiliários trouxe mais clareza e segurança para o mercado. No entanto, é importante prestar atenção às regras e obrigações de cada parte.

Com o suporte de especialistas, além disso, é possível minimizar prejuízos e evitar conflitos desnecessários.

Por isso, se você precisa de orientação sobre contratos imobiliários, entre em contato com nossos advogados. Clique aqui e assegure a melhor solução para o seu caso.