A recente decisão do Ministro Mauro Campbell Marques, Corregedor Nacional de Justiça, trouxe mudanças significativas no mercado imobiliário. Com essa medida, ele suspendeu o Provimento 172/2024, um regulamento do CNJ que determinava que contratos de alienação fiduciária fora do SFI e do SFH deveriam ser feitos exclusivamente por escritura pública. Essa alteração, por um lado, aliviou o mercado e simplificou as transações para muitos envolvidos. No entanto, por outro lado, a suspensão do Provimento 172 CNJ levantou sérias dúvidas sobre a segurança jurídica, especialmente em relação à proteção dos consumidores e à clareza nos contratos.
O Que o Provimento 172/2024 Determinava?
O Ministro Luis Felipe Salomão introduziu o Provimento 172/2024, estabelecendo a obrigatoriedade de elaborar contratos de alienação fiduciária por escritura pública. Essa exigência, que se aplica a contratos fora do SFI e do SFH, visa aumentar a segurança jurídica para todas as partes envolvidas. Essa garantia é especialmente relevante porque contratos realizados por instrumento particular, muitas vezes, não passam pela revisão de um profissional imparcial, como o notário. Assim, fica claro o objetivo do Provimento 172 em proteger todas as partes.
Entretanto, a regra gerou preocupações significativas. Incorporadoras e consumidores, por exemplo, expressaram receios sobre o aumento de custos e a ampliação da burocracia nas transações imobiliárias. Além disso, muitos questionaram a necessidade real dessa medida, temendo que ela pudesse encarecer os imóveis e dificultar o acesso ao crédito, especialmente para compradores de primeira viagem.
Considere, por exemplo, o caso de uma construtora que comercializa unidades habitacionais diretamente ao consumidor, sem utilizar financiamento bancário. Nesse cenário, a ausência da exigência de escritura pública poderia, inicialmente, reduzir os custos. Contudo, se o contrato for mal elaborado, o consumidor enfrentará sérios problemas no futuro. Esses problemas podem incluir cláusulas que complicam o pagamento ou até mesmo o risco de inadimplência devido a termos desfavoráveis. Assim, a revisão de contratos por um profissional qualificado é fundamental para proteger os interesses de ambas as partes e evitar complicações posteriores.
A Decisão Liminar e Seus Impactos
A suspensão do provimento permitiu que contratos de alienação fiduciária fossem realizados por instrumentos particulares, mesmo fora do sistema financeiro. O Ministro Mauro Campbell destacou que exigir escritura pública aumentaria os custos das operações e restringiria o mercado. Mesmo assim, a discussão sobre o Provimento 172 permanece.
Essa decisão aliviou o mercado no curto prazo, mas gerou incertezas sobre a segurança jurídica. A falta de supervisão notarial aumenta o risco de contratos mal elaborados e abusos contra consumidores menos informados.
Considere este caso prático: um investidor comprou um imóvel caro por contrato particular e depois descobriu uma cláusula que permitia ao vendedor retomar o imóvel com o atraso de apenas uma parcela. Sem a supervisão notarial, o comprador ficou em desvantagem, já que não foi alertado sobre os riscos dessa cláusula.
Os Riscos de Contratos Diretos com Construtoras
A suspensão do provimento levanta uma questão crucial: as construtoras realmente conseguem lidar diretamente com os consumidores em contratos de alienação fiduciária? Essa dúvida é especialmente relevante considerando as possíveis consequências para ambas as partes.
Notários desempenham um papel indispensável, sobretudo em transações de alto valor, ao assegurar contratos equilibrados e juridicamente seguros. Com essa supervisão, o risco de incluir cláusulas abusivas, promover falta de transparência e até gerar litígios futuros diminui consideravelmente. No entanto, sem essa intervenção, esses riscos aumentam de forma significativa.
Por exemplo, considere um caso real. Um comprador, em uma transação recente, descobriu que seu contrato previa uma multa de 20% sobre o valor total do imóvel em caso de atraso no pagamento. Esse percentual ultrapassava em muito os valores normalmente praticados no mercado. Nesse cenário, a presença de um notário poderia ter evitado a inclusão de uma cláusula tão onerosa, protegendo o consumidor e promovendo maior equilíbrio contratual.
Por Que Contratar um Advogado é Essencial?
Em um mercado cheio de mudanças e incertezas, contar com a assessoria de um advogado especializado é indispensável. Um advogado pode:
- Verificar se o contrato é seguro e atende às leis;
- Identificar riscos que possam prejudicar as partes;
- Garantir que todas as etapas da transação sejam feitas corretamente.
Além disso, um advogado realiza a due diligence, analisando documentos e garantindo que tudo esteja regularizado antes da assinatura.
Conclusão
A decisão de suspender o Provimento 172/2024 trouxe um alívio temporário, mas também gerou dúvidas sobre a segurança das transações imobiliárias. O mercado precisa de regras claras que protejam consumidores e empresas, sem comprometer a acessibilidade ou a competitividade. Esse equilíbrio é o que se espera do Provimento 172.
A contratação de profissionais especializados é a melhor forma de garantir uma transação segura e sem surpresas. Em tempos de mudanças nas regras e incertezas, ter a ajuda de um advogado especializado pode fazer a diferença. Isso pode garantir uma transação tranquila e evitar problemas judiciais no futuro.
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