ITBI e o Tabelamento de Valores de Imóveis pelo Município: Inconstitucionalidade e a Base de Cálculo pelo Valor do Negócio
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide diretamente sobre a transferência de propriedade de imóveis por ato oneroso, como a compra e venda. Esse tributo, de competência municipal, desempenha um papel importante na arrecadação. No entanto, a forma de cobrança tem gerado debates e processos judiciais. Frequentemente, muitos municípios tabelam os valores dos imóveis e desconsideram o valor real negociado. Como resultado, essa prática gera controvérsias. Felizmente, os tribunais superiores já declararam essa abordagem inconstitucional, garantindo ao contribuinte o direito de pagar o ITBI com base no preço real da transação.
A Base de Cálculo do ITBI: O Valor do Negócio Jurídico
De acordo com a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel no momento da transmissão. Mais especificamente, esse valor precisa refletir o preço real da transação, e não uma estimativa genérica fixada pelo município. Portanto, o valor de mercado pactuado no contrato de compra e venda deve servir como referência.
Entretanto, muitos municípios ainda utilizam tabelas próprias para definir a base de cálculo do ITBI. Como consequência, impõem valores arbitrários que desconsideram o preço negociado. Essa prática claramente desrespeita os princípios da legalidade tributária e da capacidade contributiva, ambos previstos na Constituição.
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O Tabelamento de Valores e a Inconstitucionalidade Reconhecida
Felizmente, o Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já declararam que o tabelamento de valores para cobrar o ITBI é inconstitucional. Nesse sentido, as principais decisões destacam o seguinte:
- Princípio da Capacidade Contributiva: O STF afirmou categoricamente que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação, pois isso reflete a capacidade econômica do contribuinte. Afinal, tabelamentos genéricos não consideram a realidade de cada negociação e podem gerar cobranças injustas.
- Princípio da Legalidade: Além disso, qualquer tributo deve seguir os critérios definidos em lei. Aplicar tabelas fixas sem avaliações individualizadas contraria esse princípio fundamental. Assim, o STF determinou que o valor do negócio jurídico deve ser o parâmetro inicial, e o município só pode reavaliar em caso de divergência clara.
- Decisões Vinculantes: Como exemplo, a Ministra Carmen Lúcia, do STF, negou provimento ao Recurso Extraordinário nº 1.412.419/SP, no qual o Município de São Paulo contestava decisão do STJ. Nesse processo, o STJ já havia estabelecido que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel, declarado pelas partes.
Além disso, o STJ também reforçou em várias decisões que o município não pode impor tabelas fixas para o ITBI. Em vez disso, a cobrança deve respeitar o valor negociado.
O Município Pode Contestar o Valor Declarado?
Sim, o município pode questionar o valor declarado, mas deve apresentar uma avaliação técnica e fundamentada. Além disso, precisa respeitar o contraditório e o devido processo legal. Em hipótese alguma pode impor tabelas fixas ou arbitrárias. Portanto, se o valor declarado estiver compatível com o mercado, ele deve prevalecer.
Implicações para o Contribuinte
Para quem está comprando um imóvel, é importante entender que o valor declarado no contrato serve como base inicial para calcular o ITBI. Caso haja divergência, o município precisa justificar a alteração. Assim, o contribuinte pode contestar cobranças baseadas em tabelamentos arbitrários.
Além de ser inconstitucional, a prática de tabelamento pode ser questionada na Justiça. Portanto, o contribuinte tem o direito de pagar o ITBI com base no valor da transação, evitando cobranças abusivas.
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Conclusão
Em resumo, o tabelamento de valores para o ITBI desconsidera o valor real da transação e viola os princípios constitucionais da capacidade contributiva e da legalidade. A jurisprudência do STF e do STJ afirma claramente que a base de cálculo deve refletir o valor do negócio jurídico. Caso o município questione esse valor, ele precisa justificar com avaliações técnicas.
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