Adjudicação Compulsória: Um Caminho para Destravar Imóveis e Acelerar Soluções Imobiliárias

A adjudicação compulsória é, sem dúvidas, um dos instrumentos mais poderosos e, ao mesmo tempo, menos compreendidos no Direito Imobiliário brasileiro. Trata-se de uma ferramenta que possibilita ao adquirente de um imóvel, quando o vendedor se recusa ou impossibilita de formalizar a escritura de compra e venda, obter judicialmente o registro em seu nome. E, mais recentemente, com as inovações trazidas pela legislação, essa adjudicação pode ser realizada de maneira extrajudicial, o que trouxe uma verdadeira revolução para o mercado imobiliário.

Afinal, quantos de nós, advogados, já não nos deparamos com situações em que a formalização da propriedade parecia uma batalha longa e desgastante, com um imóvel aparentemente “preso” em uma teia de burocracias? Com a adjudicação compulsória, é possível acelerar essas resoluções e destravar imóveis antes considerados praticamente irreversíveis. Vamos analisar com mais detalhes os tipos, requisitos e, claro, como essa nova possibilidade de realização extrajudicial pode transformar a dinâmica das transações imobiliárias.

O Que é a Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é o remédio jurídico utilizado quando o comprador de um imóvel já cumpriu todas as suas obrigações contratuais, mas o vendedor, por qualquer motivo, se recusa ou se torna incapaz de outorgar a escritura definitiva do bem. Nesses casos, a adjudicação é a solução para que o comprador consiga, por via judicial ou, como veremos, extrajudicial, o reconhecimento da sua propriedade.

Conforme ensina Sílvio de Salvo Venosa, “a adjudicação compulsória é uma consequência lógica do inadimplemento da obrigação de transferir a propriedade, pois, se o comprador cumpre com suas obrigações contratuais, tem o direito de ver concretizado seu direito à propriedade”. Ou seja, é um meio de assegurar que a função social da propriedade, prevista no artigo 5º, XXIII da Constituição, seja efetivamente cumprida, impedindo que o direito do adquirente fique inerte diante da omissão do alienante.

Tipos de Adjudicação Compulsória

No Brasil, tradicionalmente, a adjudicação compulsória se dá em duas formas principais:

1. Adjudicação Compulsória Judicial: A forma mais conhecida e utilizada, onde o adquirente ingressa com uma ação judicial requerendo que o juiz determine a transferência da propriedade. A ação precisa ser acompanhada da comprovação de que o comprador cumpriu com sua parte do contrato (normalmente o pagamento integral do preço) e de que o vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura.
2. Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Com a entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022, que alterou a Lei de Registros Públicos, abriu-se a possibilidade de a adjudicação ser realizada diretamente em cartório, sem necessidade de processo judicial. Para que isso seja possível, é necessário que o contrato que originou a transação imobiliária tenha sido celebrado por instrumento particular com força de escritura pública ou por escritura pública não registrada. Essa modalidade tem o grande benefício de acelerar enormemente o processo, retirando-o da morosidade do Judiciário e colocando-o nas mãos dos notários, que são os garantidores da segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Requisitos e Quando Usar

Para que a adjudicação compulsória seja possível, seja na via judicial ou extrajudicial, alguns requisitos básicos devem ser observados:

1. Contrato de compra e venda: Deve haver um contrato válido, que demonstre claramente a intenção de compra e venda do imóvel. Aqui, pode ser tanto um contrato particular quanto uma promessa de compra e venda, desde que atendidos os requisitos de validade.
2. Inadimplemento do vendedor: A adjudicação só será cabível se o vendedor, mesmo após cumpridas todas as obrigações do comprador, não outorgar a escritura. Esse inadimplemento pode ser motivado pela recusa do vendedor ou até mesmo por sua incapacidade, como falecimento ou insolvência.
3. Comprovação do cumprimento das obrigações do comprador: O adquirente deve demonstrar que cumpriu com sua parte no contrato, principalmente em relação ao pagamento do preço do imóvel.

A adjudicação compulsória pode ser utilizada sempre que houver uma resistência ou impossibilidade do vendedor em formalizar a transferência da propriedade. O instrumento é amplamente utilizado em contratos de promessa de compra e venda não registrados, sendo uma das principais formas de garantir que o adquirente tenha seu direito à propriedade respeitado.

Adjudicação Extrajudicial: Revolução no Tráfego Imobiliário

A grande inovação trazida pela Lei nº 14.382/2022 foi a possibilidade de adjudicação compulsória ser realizada extrajudicialmente, ou seja, diretamente nos cartórios de notas e registros de imóveis. Isso, na prática, agiliza sobremaneira o processo, eliminando a necessidade de aguardar os prazos processuais e sentenças judiciais, que muitas vezes se arrastam por anos.

Com a adjudicação extrajudicial, o adquirente pode simplesmente apresentar o contrato de compra e venda, acompanhado da comprovação de que cumpriu com suas obrigações, ao tabelião de notas, que lavrará a escritura definitiva. Posteriormente, essa escritura será registrada no cartório de registro de imóveis, garantindo a propriedade ao comprador.

O Colégio Notarial do Brasil tem incentivado fortemente essa modalidade, destacando que a adjudicação extrajudicial não só acelera o processo como também desonera o Judiciário, permitindo que as demandas imobiliárias sejam resolvidas de forma mais célere e eficiente. Além disso, como bem pontuado pelo professor Arnaldo Rizzardo, “a adjudicação compulsória extrajudicial é a evolução natural dos mecanismos de regularização fundiária, ampliando o acesso à propriedade e destravando o mercado imobiliário”.

Acelerando Soluções Imobiliárias com Segurança Jurídica

Um dos grandes benefícios da adjudicação compulsória, especialmente na via extrajudicial, é que ela possibilita a resolução de situações que, anteriormente, pareciam praticamente irreversíveis. Imagine, por exemplo, um comprador que há décadas pagou por um imóvel, mas que nunca conseguiu formalizar a escritura por conta de óbices colocados pelo vendedor ou por seus herdeiros. Antes, esse comprador estaria condenado a anos de litígio judicial. Hoje, com a adjudicação extrajudicial, é possível que a questão seja resolvida em questão de semanas.

A jurisprudência também tem sido amplamente favorável à adjudicação compulsória, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em julgados como o REsp 1.712.990/MG, o STJ já reconheceu que “a adjudicação compulsória é instrumento essencial para garantir a concretização da propriedade”, reforçando a tese de que, uma vez cumpridas as obrigações contratuais pelo comprador, ele tem o direito de ver o imóvel registrado em seu nome.

Considerações Finais

A adjudicação compulsória, especialmente em sua forma extrajudicial, é um verdadeiro divisor de águas para o mercado imobiliário brasileiro. Ela destrava imóveis, regulariza situações há muito pendentes e, o mais importante, oferece uma solução célere e segura para aqueles que buscam formalizar seu direito de propriedade.

Advogados, notários e registradores precisam estar atentos a essa ferramenta, que oferece uma oportunidade única de acelerar processos antes tidos como complexos e demorados. No final das contas, a adjudicação compulsória, com seus requisitos claros e sua nova modalidade extrajudicial, representa mais um passo em direção à desjudicialização e à eficiência do tráfico imobiliário no Brasil.