Quando falamos de regularização fundiária no Brasil, não podemos deixar de mencionar a Reurb-E, um instrumento previsto na Lei 13.465/2017 que trouxe uma nova perspectiva para a regularização de imóveis urbanos, especialmente os condomínios edilícios. No entanto, é triste constatar que, apesar do seu imenso potencial, essa modalidade ainda é subutilizada, tanto por desconhecimento jurídico de advogados e operadores do Direito, quanto pela falta de preparo dos órgãos públicos responsáveis pelo desenvolvimento urbano.
Para quem não está familiarizado, a Reurb-E (Regularização Fundiária Urbana Específica) foi criada com o intuito de trazer para a formalidade aqueles imóveis que, por inúmeros motivos, acabaram sendo construídos à margem das exigências legais, sem a documentação apropriada. Isso inclui os condomínios edilícios, que muitas vezes foram erguidos em terrenos com irregularidades formais, como falta de aprovação de projetos ou inadequações em relação ao parcelamento do solo.
O Impacto da Falta de Regularização no Tráfico Imobiliário e na Segurança Jurídica
O Brasil tem uma quantidade alarmante de imóveis sem documentação formal. Segundo dados do Ministério das Cidades, cerca de 50% dos imóveis urbanos no Brasil carecem de regularização completa. Isso significa que milhões de propriedades não podem ser transferidas formalmente, não podem ser utilizadas como garantias em financiamentos, nem tampouco geram a segurança jurídica necessária para transações imobiliárias. A consequência? Um impacto direto sobre o mercado imobiliário, a desvalorização de bens e a perpetuação de uma insegurança jurídica que atinge tanto proprietários quanto futuros compradores.
Doutrinadores como Marcelo Lopes de Macedo, em sua obra sobre regularização fundiária, destacam que a ausência de formalização no registro de imóveis impede a circulação segura desses bens no mercado, travando o tráfico imobiliário e, com isso, afetando o preço dos bens. Em outras palavras, um imóvel não regularizado é um bem “preso”, que não pode ser devidamente explorado em sua totalidade. E esse é um problema que a Reurb-E busca resolver.
Reurb-E: Uma Oportunidade para Regularização e Arrecadação de Receitas
Aqui entra uma questão que muitas vezes é negligenciada pelas prefeituras e órgãos públicos: a Reurb-E não é apenas uma solução para os problemas de regularização fundiária, mas também uma oportunidade significativa para aumentar a arrecadação. Quando um imóvel é regularizado, ele entra formalmente no cadastro imobiliário do município, permitindo a cobrança de tributos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Além disso, a regularização também viabiliza o recolhimento de taxas e emolumentos em cartórios, contribuindo para a receita pública.
Infelizmente, muitos gestores públicos ainda não enxergam esse instrumento como uma ferramenta estratégica de arrecadação. Em boa parte das cidades, a aplicação da Reurb-E tem sido tímida, em grande medida pelo desconhecimento das potencialidades dessa modalidade de regularização, tanto por advogados quanto pelos próprios órgãos responsáveis pelo desenvolvimento urbano. É aqui que está a maior falha: o diálogo entre o Poder Público e os profissionais do Direito precisa ser fortalecido para que as prefeituras percebam o valor de investir na implementação da Reurb.
José dos Santos Carvalho Filho, um dos grandes doutrinadores de Direito Administrativo, ressalta que a regularização fundiária, além de garantir a formalização do direito de propriedade, contribui diretamente para o desenvolvimento urbano e a melhoria das condições de vida nos municípios. Ou seja, além de ser um instrumento de formalização, a Reurb-E também promove cidadania e desenvolvimento econômico.
Soluções para Melhor Preparação dos Entes Públicos
Diante desse cenário, o que podemos fazer para mudar essa realidade e garantir que a Reurb-E seja mais amplamente utilizada? A primeira solução está na capacitação dos gestores públicos. Os entes municipais precisam de uma estrutura técnica bem preparada para lidar com os procedimentos de regularização fundiária. Isso inclui desde a capacitação de servidores até o desenvolvimento de ferramentas tecnológicas que facilitem o processo, como sistemas digitais de cadastramento e monitoramento dos imóveis a serem regularizados.
Além disso, os advogados que atuam no Direito Imobiliário e Urbanístico precisam estar devidamente atualizados e capacitados sobre a Reurb-E. A falta de conhecimento sobre os benefícios e a aplicabilidade desse instrumento gera uma inércia que afeta diretamente os proprietários de imóveis e o desenvolvimento das cidades.
Outro ponto crucial é a necessidade de incentivos governamentais para a implementação de projetos de regularização. Municípios que criam programas de incentivo, seja por meio de isenções temporárias de tributos ou pela facilitação de procedimentos, tendem a ter mais sucesso na implementação da Reurb. Afinal, quanto mais fácil e menos oneroso for para o proprietário regularizar seu imóvel, maior será a adesão a esses programas.
Considerações Finais
A Reurb-E é uma ferramenta poderosa para regularizar condomínios edilícios e outros imóveis urbanos, trazendo segurança jurídica e incrementando o valor dos bens. No entanto, para que seu potencial seja plenamente explorado, é fundamental que os advogados e os órgãos públicos compreendam sua importância e se preparem adequadamente para sua aplicação.
A falta de regularização no Brasil afeta diretamente o tráfico imobiliário, gera insegurança e desvaloriza os imóveis. Mas, com a aplicação correta da Reurb-E, podemos mudar essa realidade, promovendo a formalização de propriedades, gerando arrecadação para os municípios e garantindo que os imóveis circulem de forma segura no mercado.
Assim, cabe a nós, profissionais do Direito, advogados, e gestores públicos, trabalhar juntos para garantir que essa poderosa ferramenta de regularização fundiária seja utilizada da maneira que o Brasil precisa, transformando imóveis irregulares em ativos formais que geram riqueza e segurança para seus proprietários e para a sociedade.
