A regularização de condomínio edilício é um processo fundamental para garantir que a edificação, composta por várias unidades autônomas, como apartamentos ou salas comerciais, esteja devidamente registrada e averbada no cartório de imóveis. Isso assegura que os proprietários possam exercer plenamente seus direitos sobre suas unidades, realizar a venda, financiamentos, ou outros negócios jurídicos. No entanto, em muitos casos, a construção do condomínio pode não ter sido averbada corretamente no registro de imóveis, o que causa uma série de problemas jurídicos e financeiros para os proprietários.
Formas de Regularização
- Averbação da Construção
- A averbação da construção é a primeira e mais tradicional forma de regularização de um condomínio edilício. Ela deve ser feita assim que a obra estiver concluída, através da apresentação do “Habite-se” (certidão de conclusão de obra emitida pela prefeitura), junto com o projeto aprovado da edificação.
- Sem a averbação, os proprietários ficam impossibilitados de registrar formalmente suas unidades no cartório de imóveis, o que pode gerar dificuldades na comercialização ou financiamento das unidades.
- Decurso de Tempo e Regularização pela Usucapião Coletiva
- Quando um condomínio edilício não está registrado formalmente, e os proprietários ou moradores ocupam suas unidades de maneira contínua e pacífica por um longo período, é possível utilizar o instrumento do usucapião coletivo para regularizar a propriedade das unidades.
- O usucapião coletivo é aplicável a áreas urbanas ocupadas por várias pessoas que exercem a posse direta de suas respectivas unidades há pelo menos 5 anos, sem interrupção e sem oposição. As unidades podem ser individualizadas por cada condômino, e o processo pode ser feito judicialmente para obter a propriedade formal de cada uma delas.
- Esse tipo de usucapião é especialmente útil em condomínios não averbados e em áreas urbanas de maior vulnerabilidade social, onde a regularização pela via tradicional pode ser mais difícil ou inviável.
- Reurb-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico)
- A Reurb-E é uma das modalidades da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), criada pela Lei nº 13.465/2017. Ela se aplica a áreas urbanas consolidadas, com edificações estabelecidas há algum tempo, mas que ainda não possuem a regularização formal.
- A Reurb-E (de interesse específico) é voltada para imóveis que não se enquadram em áreas de interesse social, como condomínios de classe média ou alta, e facilita a regularização de edificações não averbadas ou construções que estão em desacordo com as normas urbanísticas.
- O processo envolve a participação da prefeitura e de outros órgãos públicos, que promovem a regularização fundiária, aprovam o parcelamento do solo ou a legalização do condomínio, e emitem a titulação individual para os condôminos. A regularização pela Reurb-E permite que os imóveis sejam regularizados de forma coletiva, mas também garante a individualização das unidades.
- Benefícios da Regularização
- Segurança Jurídica: Os proprietários passam a ter segurança jurídica sobre suas unidades, podendo vendê-las, transferi-las e garantir que seus direitos de propriedade sejam reconhecidos.
- Acesso ao Crédito: Com a regularização, as unidades podem ser usadas como garantia em operações de crédito, como financiamentos imobiliários e hipotecas.
- Valorização do Imóvel: A regularização formal de um condomínio geralmente aumenta o valor de mercado das unidades, uma vez que elas passam a ter a documentação completa e correta.
- Possibilidade de Planejamento Sucessório: Com a propriedade regularizada, os donos podem realizar o planejamento sucessório, facilitando a transferência de bens para os herdeiros.
Possibilidade do Usucapião Coletivo
O usucapião coletivo é uma ferramenta poderosa para a regularização de condomínios edilícios que não foram registrados corretamente. Ele permite que os moradores, após cumprirem os requisitos de posse pacífica e contínua, pleiteiem judicialmente a propriedade das suas unidades. Esse tipo de usucapião é uma alternativa viável quando a regularização tradicional por meio de averbação da construção e registro no cartório se mostra difícil ou demorada.
Reurb-E: Solução Moderna para Regularização
A Reurb-E representa uma solução moderna e eficiente para a regularização de condomínios edilícios. Ela permite que o processo de legalização seja mais simples, com a participação de órgãos públicos que promovem a legalização de áreas consolidadas. O principal objetivo é transformar a ocupação informal em áreas urbanas devidamente regularizadas, respeitando as condições urbanísticas e conferindo o direito de propriedade aos moradores.
Conclusão
A regularização de um condomínio edilício que não foi averbado corretamente é essencial para garantir os direitos de propriedade dos condôminos. As opções como a usucapião coletiva e a Reurb-E oferecem alternativas viáveis para resolver situações em que o processo tradicional de averbação não foi cumprido. Contar com essas ferramentas garante a regularização do condomínio e a valorização dos bens, além de assegurar a segurança jurídica para todos os envolvidos.
